안녕하세요.
공인중개사 김소장입니다.
요즘 집값도 폭락하면서 전세 시세도 같이 내려가고 있습니다.
집주인 입장에서는 기존에 한창 집값이 비쌀 때 전세금도 넉넉히 받았지만, 계약만료가 다가오면서 전세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 상황을 요즘 자주 보게 되네요.
투자자 집주인들은 보통 전세금을 은행에 묵혀두지 않고 다른 투자처에 투자해서 전세금을 현금으로 가지고 있지 않죠.
그래서 다른 전세입자를 구해서 그 돈으로 기존 전세입자에게 돌려주는 시스템입니다.
또한 예전에는 보통 임대차 3법으로 2년 전세 계약을 한 번 더 연장하는 추세였죠.
그런데 전세 시세도 내려갔는데 기존 비쌀 때 계약했던 전세 금액으로 계속 연장해서 거주할 필요 없죠.
가뜩이나 지금 고금리라 대출이자도 배로 늘었으니 말이죠.
그래서 요즘은 재계약도 거의 안 하는 상황인데 전세금도 못 돌려주고 있으니 전세입자는 이사를 가고 싶어도 못가는 상황입니다.
몇 일전 상담을 하다가 황당한 경우가 있어서 말씀드려봅니다.
이런 사례가 많으니 알고계시면 나중에 전세계약 할 계획이라면 도움이 되실꺼라 생각되어 공유합니다.
집주인: 지금 제가 다른 세입자을 못구해서요. 일단 먼저 이사하시고 세입자 맞춰지면 그때 전세금 돌려드릴께요. 일단 집부터 비워주세요.
전세입자: 네? 전세금을 받지도 못했는데 먼저 집을 비우라고요? 말도 안 돼요. 전세금 다 주실 때까지 자는 못 나갑니다.
집주인: 계약 끝났는데 집을 안 비우시면 불법 점유자인거 아시죠? 명도 소송할께요.
상담의뢰자는
"전세금을 못 받아서 못나가는 건데 제가 불법 점유자가 되는게 맞나요? 저 어떻게 해야 하나요?"
라고 여쭤보시더라고요.
결론부터 말씀드리자면 위 상황에서 전세입자는 집을 빼지 않아도 불법점유자가 아닙니다.
민사특별법 법률상 전세입자는 전세금을 반환받을 때까지 해당 주택을 비우지 않고 거주해도 불법점유가 아닙니다.
위 같은 상황에서 전세입자는 집을 비워달라는 집주인의 요구를 거부할 권리가 있습니다.
왜냐하면 집주인과 전세입자는
집주인은 전세입자에게 보증금 반환을
전세입자는 집주인에게 명도를 둘이 동시에 하는 동시이행 관계이기 때문입니다.
보증금 반환을 받음과 동시에 그동안 편안히 잘 살았다며 집 열쇠 반납을 하는 것이죠.
누가 먼저 미리 보증금을 반환하던가
보증금을 받지 않았는데 집을 비워줄 필요가 없는 것입니다.
근데 만약 전세입자가 이사를 해야 하는 상황이라면?
집주인에게 먼저 내용증명을 보내고 임차권등기명령을 신청하면 이사를 하더라도 명도 의무를 지킴과 동시에 해당 주택의 전세 임차인 지위를 유지할 수 있습니다.
내용증명에는 계약서에 나와 있는 집주인의 주소와 성명, 전세입자의 주소와 성명, 임대차 계약 기간, 보증금 액수, 보증금을 반환하지 않으면 법적조치와 손해배상을 청구한다는 내용을 적으면 됩니다.
그래도 집주인이 아무 행동을 하지 않으면 보증금반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다
임차권 등기명령은 관할 법원 또는 인터넷 등기소 전자신청으로 가능합니다.
임차권 등기명령을 하는 이유는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 가질 수 있도록 하는 것입니다.
이사 가기 전에 꼭 임차권 등기명령부터 해야 한다는 것이 중요합니다.
임차권 등기명령은 보증금 전액뿐만 아니라 일부를 받지 못해도 신청 가능합니다.
당연히 집주인의 동의 없이 신청 가능하고요.
준비서류는 등본, 확정일자 부여받은 계약서, 등기부등본입니다.
보통 임차권 등기명령을 신청하면 법원의 심사과정을 거쳐 2주 이내에 집주인과 세입자에게 송달됩니다.
등기신청비용은 추후 집주인에게 청구 가능합니다.
보증금반환 청구 소송을 하고 싶은데 잘 모르신다면 '대한민국 나 홀로 소송'이라는 사이트에서 임대차보증금 소장 작성하기에서 자세하게 소송하는 법을 자세히 알 수 있습니다.
변호사 없이도 소송 할 수 있으니 큰 비용 들이지 않고 소송할 수 있습니다.
전세 계약은 보증금 액수가 큰 만큼 전세 보증금 피해가 없도록 예방하는 것이 중요합니다.
전세계약을 앞두고 계신다면 주택도시보증공사의 '전세보증금 반환보증' 같은 보증상품에 가입해서 전세계약이 종료되어 집주인이 전세금을 주지 못하더라도 먼저 공사에서 보증금을 받을 수 있게끔 대비하는 노력이 필요합니다.
이또한 집주인의 동의가 필요없으니 꼭 대비해서 피해받는 일이 없도록 합시다.
이번 시간에는 <전세보증금을 못 받고 있는데 집까지 비우라는 집주인>의 사례를 통해 대처법과 대비책에 대해 알아봤습니다.
매매가 대비 전세금이 높은 주택,
등기부등본상 과도한 근저당이 설정된 주택은 피하시길 바랍니다.
경매에 넘어가면 보증금을 전액 회수하기 어렵습니다.
그럼 항상 건강하시고 저는 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.
행복하세요.
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